SHM vs HGB — Beda Hak Kepemilikan Properti
Sertifikat hak milik vs hak guna bangunan
| Aspek | SHM (Hak Milik) | HGB (Hak Guna Bangunan) |
|---|---|---|
| Pemilik bisa | WNI saja | WNI atau perusahaan (PT/PMA) |
| Masa berlaku | Selamanya (turun temurun) | Max 30 thn + perpanjang 20 thn + perbarui 30 thn |
| Hak | Penuh (jual, sewa, jaminan, waris) | Sama, tapi terbatas masa berlaku |
| Apply KPR | Mudah (bank prefer) | Bisa, tapi tenor max < masa HGB |
| Konversi antar status | Tidak bisa konversi ke HGB | Bisa konversi ke SHM (kalau pemilik WNI & memenuhi syarat) |
| Diterbitkan | BPN | BPN |
| Cocok untuk | Rumah tinggal, tanah pribadi | Apartemen, gedung komersial, tanah usaha |
| Resale value | Tinggi (tidak ada masa habis) | Lebih rendah (terutama menjelang akhir masa) |
✦ Verdict
SHM adalah status TERTINGGI untuk properti di Indonesia. Selalu prefer SHM kalau ada pilihan. HGB cocok untuk apartemen atau properti komersial. Kalau punya HGB & WNI: ajukan konversi ke SHM via BPN untuk increase value & no expiry.
Pilih SHM (Hak Milik) kalau...
Ideal untuk: rumah tinggal pribadi, tanah investasi jangka panjang. Wajib WNI. Nilai jual lebih tinggi.
Pilih HGB (Hak Guna Bangunan) kalau...
Untuk apartemen, kondominium, gedung komersial, atau saat pemilik bukan WNI. Cek masa berlaku tersisa sebelum beli — jangan beli HGB yang akan expire <10 tahun.