PPJB vs AJB — Beda Fungsi & Kekuatan Hukum
Perjanjian sementara vs akta final pengalihan hak
| Aspek | PPJB (Pengikatan) | AJB (Akta Jual Beli) |
|---|---|---|
| Status hukum | Perjanjian SEMENTARA (pengikatan) | Akta autentik (pengalihan hak FINAL) |
| Bisa balik nama sertifikat? | TIDAK | Ya, di BPN |
| Wajib di notaris/PPAT? | Tidak (cukup materai) | WAJIB di PPAT |
| Biaya | Materai Rp 10K (kalau di-buat sendiri) | 1-1.5% × harga properti (PPAT) |
| Kapan dibuat | Sebelum AJB (KPR diproses, sertifikat masih urus) | Saat finalisasi (semua bayar lunas) |
| BPHTB & PPh | Tidak perlu bayar dulu | WAJIB sebelum AJB |
| Risk untuk pembeli | TINGGI (penjual bisa jual ke pihak lain) | Rendah (hak sudah pindah) |
| Bisa ganti pemilik? | Bisa, tapi penjual masih bisa mundur | Sudah final |
✦ Verdict
PPJB cuma jembatan SEMENTARA sebelum AJB. JANGAN berhenti di PPJB saja — selalu lanjut ke AJB di PPAT segera setelah pembayaran lunas. Hak kepemilikan baru pindah saat AJB + balik nama di BPN.
Pilih PPJB (Pengikatan) kalau...
Untuk pengikatan transaksi sebelum AJB. Cocok saat: KPR sedang proses approval, sertifikat dalam pengurusan, atau pembayaran masih bertahap.
Pilih AJB (Akta Jual Beli) kalau...
Saat finalisasi pembelian — semua pembayaran lunas, sertifikat siap di-balik nama, pembeli sudah bayar BPHTB. Wajib di PPAT.